文/老徐
—
一、行情回顾：两周涨幅超7%，板块走出独立行情
4月18日收盘，上证指数报4051.43点，微跌0.10%，全市场涨停77家、跌停仅7家，整体情绪偏暖。但在这一片温和的盘面中，房地产板块的表现格外扎眼——
今日房地产板块上涨1.40%（总市值加权），看似不起眼，但拉长时间看，趋势已经非常清晰：本周涨幅+4.36%，上周涨幅+3.41%，两周累计涨幅超过7.7%。在同期上证指数几乎原地踏步的背景下，房地产板块走出了明显的独立行情。
细看近5个交易日的节奏：周一+0.36%、周二+0.69%、周三-1.88%、周四+2.14%、周五+0.93%。周三那根阴线像是上涨中继的一次洗盘，随后迅速拉回，多头格局未被破坏。
二、政策驱动逻辑：三重利好共振，”政策底”轮廓渐清
房地产板块此轮走强，核心驱动力来自政策端的持续加码，且呈现出三重利好共振的格局：
第一，限购松绑进入深水区。 2026年以来，多个核心城市持续推进限购松绑，部分城市已基本全面取消限购，购房门槛降至近年最低水平。这意味着被压制多年的改善型需求正在被释放。
第二，”白名单”融资落地，信用端修复。 房地产”白名单”融资支持持续落地，优质房企的融资渠道正在打通。对于市场而言，这不仅仅是流动性改善，更是一个关键信号——政策正在区分”好孩子”和”坏孩子”，资源向头部企业集中，行业出清加速。
第三，降准降息预期升温。 宽货币预期持续发酵，房贷利率下行空间打开。对于高杠杆的房地产行业而言，利率每降10个基点，都是实打实的财务费用节省，同时也是购房意愿的催化剂。
三重利好叠加，”政策底”的轮廓已经相当清晰。但政策底不等于市场底，关键要看资金是否在用真金白银投票。
三、资金面分析：主力净流入17亿开局，资金在”抢筹”
看资金流向，更能说明问题。
4月14日（周一），房地产板块主力净流入高达17.16亿元，这是非常典型的”抢筹”信号——大资金在板块启动初期集中建仓；4月15日流入骤降至3634万元，说明第一波攻势后资金进入观望；4月16日转为净流出13.32亿元，看似恐慌出逃，但对照个股走势（当天板块仅跌1.88%），更像是短线获利盘离场；随后4月17日、18日连续两天主力回流，分别净流入7.45亿元和6.40亿元，合计超过13亿元。
这个节奏值得细品： 大幅流入→缩量观望→获利了结→再度回流。主力资金没有一走了之，而是在洗盘后重新进场，说明中线资金看好板块后续空间。
四、龙头个股表现：保利领涨，分化中现强者恒强
本轮行情中，龙头房企表现分化明显：
– 保利发展（600048） 是当之无愧的领头羊。近5日涨幅分别为+1.68%、+0.51%、-0.17%、+3.84%、+2.32%，4月18日收6.07元，5日累计涨幅约8.2%。回调幅度最小、反弹力度最大，典型的”强者恒强”。作为央企地产龙头，保利是白名单融资的核心受益者，资金认同度最高。
– 金地集团（600383） 紧随其后。近5日+1.07%、-0.71%、-1.39%、+2.87%、+1.09%，4月18日收2.84元，5日累计涨幅约2.9%。涨幅虽不及保利，但周四单日+2.87%的反弹力度不弱，说明市场对其信用修复有期待。
– 万科A（000002） 表现相对平淡。近5日0%、-0.25%、-1.24%、+2.81%、+0.51%，4月18日收3.96元，5日累计涨幅约1.8%。万科的困境市场已有充分认知，但在行业回暖的大背景下，也存在边际改善的空间。
分化的背后是逻辑： 白名单机制正在重塑行业格局，央企和优质民企率先受益，而信用尚未修复的企业则需要更长时间等待市场重估。
五、后市研判：政策底已现，估值修复行情刚刚过半
综合以上分析，我的判断是——这一轮房地产板块的上涨，本质上是”政策底”确认后的估值修复行情，且行情刚走到中段。
理由有三：
1. 政策底信号明确。 限购松绑、白名单融资、降准降息预期三重利好共振，这是2021年行业下行以来最强的一轮政策组合拳。政策底已经不需要争论。
2. 估值仍在底部区域。 即便两周涨超7%，房地产板块的估值依然处于历史低位。以保利发展为例，当前6.07元的股价对应市净率仍不到0.7倍——一家年营收超4000亿的央企，市净率打七折，这本身就说明市场对行业的定价仍偏悲观。
3. 资金面确认趋势。 主力资金洗盘后重新流入，说明中线资金没有走，而是在等下一波催化剂。
风险提示： 政策底不等于盈利底。房企的盈利改善仍需等待销售数据验证，如果4-5月销售数据不及预期，板块可能出现回调。此外，个股分化将持续加剧，选股比择时更重要——优先关注白名单内的央企和优质民企。
核心结论：政策底已现，估值修复进行中，但选股要挑”好孩子”。
—
*免责声明：本文仅为个人分析，不构成投资建议。股市有风险，入市需谨慎。*
免责声明：本文仅为个人分析，不构成投资建议。股市有风险，入市需谨慎。